Báo Giá Thi Công Nội Thất Theo m2 Năm 2026: Bảng Giá Tham Khảo Thị Trường TPHCM

 

Báo giá thi công nội thất theo m2 là thứ đầu tiên hầu hết gia chủ hỏi khi chuẩn bị làm nhà, nhưng cũng là con số dễ gây hiểu lầm nhất. Cùng một căn hộ 70m2, hai đơn vị có thể báo chênh nhau hàng chục triệu đồng mà cả hai đều không sai — chỉ là họ tính trên những hạng mục, vật liệu và tiêu chuẩn hoàn thiện khác nhau. Vì vậy, trước khi so sánh con số trên mỗi mét vuông, gia chủ cần hiểu rõ con số đó bao gồm những gì.

 

 

 

 

Báo giá thi công nội thất theo m2 được tính như thế nào?

 

 

Về nguyên tắc, báo giá thi công nội thất theo m2 lấy tổng chi phí thi công chia cho diện tích sàn sử dụng của căn hộ, nhà phố hoặc văn phòng. Diện tích tính giá thường là diện tích sàn thực tế, không tính ban công, sân thượng hay diện tích tường, trừ khi hợp đồng ghi rõ cách tính khác. Gia chủ nên hỏi rõ đơn vị thi công đang tính theo diện tích nào, vì chỉ cần đổi cách đo là đơn giá trên mỗi mét vuông đã thay đổi.

 

 

Một báo giá thi công nội thất theo m2 đầy đủ thường bao gồm bốn nhóm chi phí: đồ gỗ đóng theo yêu cầu như tủ bếp, tủ quần áo, giường và kệ tivi; đồ rời như sofa, bàn ăn, bàn làm việc nếu nằm trong gói; thi công phần thô liên quan như điện, nước, trần, sơn và sàn; và chi phí thiết kế, vận chuyển, lắp đặt cùng vệ sinh bàn giao. Nếu một báo giá chỉ liệt kê đồ gỗ mà không nhắc tới phần thô, con số trên mỗi mét vuông sẽ trông rẻ hơn thực tế mà gia chủ phải trả.

 

 

Ngược lại, có những khoản thường không nằm trong đơn giá theo m2 và hay trở thành phát sinh về sau: thiết bị điện tử, thiết bị vệ sinh cao cấp, rèm, tranh trang trí, máy lạnh, chi phí xin phép thi công tại chung cư và phí quản lý của tòa nhà. Khi nhận báo giá thi công nội thất theo m2, gia chủ nên yêu cầu bảng kê chi tiết từng hạng mục và cột ghi chú những gì chưa bao gồm, thay vì chỉ nhìn vào một con số tổng.

 

 

Bảng báo giá thi công nội thất theo m2 tham khảo năm 2026

 

 

Bảng dưới đây là mức tham khảo thị trường TPHCM năm 2026, tổng hợp từ mặt bằng chung các gói thi công phổ biến. Các mức này chỉ dùng để lập ngân sách ban đầu và so sánh tương đối giữa các gói; chúng không phải cam kết giá của Furnica và sẽ thay đổi theo vật liệu, hiện trạng công trình và yêu cầu hoàn thiện cụ thể.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Loại công trình	Gói cơ bản (tham khảo)	Gói khá (tham khảo)	Gói cao cấp (tham khảo)
Căn hộ chung cư	4–6 triệu đồng/m2	6–9 triệu đồng/m2	Từ 10 triệu đồng/m2
Nhà phố	5–7 triệu đồng/m2	7–11 triệu đồng/m2	Từ 12 triệu đồng/m2
Văn phòng làm việc	4–6 triệu đồng/m2	6–10 triệu đồng/m2	Từ 11 triệu đồng/m2

 

Ví dụ minh họa: với căn hộ 70m2, mức tham khảo cho gói cơ bản rơi vào khoảng 280–420 triệu đồng, gói khá khoảng 420–630 triệu đồng, còn gói cao cấp có thể vượt 700 triệu đồng tùy vật liệu và thiết bị. Con số này chỉ có ý nghĩa khi đi kèm danh mục hạng mục cụ thể. Một gói cơ bản dùng gỗ MDF phủ melamine, phụ kiện phổ thông và thiết bị tiêu chuẩn sẽ khác xa một gói khá dùng gỗ MDF phủ acrylic hoặc laminate, phụ kiện giảm chấn và đá bếp cao cấp hơn, dù diện tích hai căn hộ là như nhau.

 

 

 

 

Phòng khách thường chiếm tỷ trọng chi phí lớn trong báo giá thi công nội thất theo m2, vì tập trung nhiều hạng mục: kệ tivi, vách trang trí, sofa, bàn trà, hệ đèn và rèm. Gia chủ muốn tiết kiệm có thể ưu tiên đồ gỗ đóng sẵn theo kích thước chuẩn thay vì vách ốp toàn bộ tường, hoặc chọn sơn và đèn trang trí đơn giản mà vẫn giữ được tổng thể hài hòa.

 

 

Những yếu tố làm thay đổi báo giá thi công nội thất theo m2

 

 

Yếu tố đầu tiên là vật liệu. Gỗ công nghiệp MDF, HDF và plywood có giá khác nhau, và ngay trong cùng một loại gỗ, lớp phủ bề mặt melamine, laminate hay acrylic cũng tạo ra chênh lệch đáng kể. Gỗ tự nhiên như sồi, óc chó hay tần bì thường đắt hơn nhiều và đòi hỏi tay nghề gia công cao hơn, nên đơn giá theo m2 của công trình dùng gỗ tự nhiên gần như không so sánh được với công trình dùng gỗ công nghiệp.

 

 

Yếu tố thứ hai là hiện trạng công trình. Căn hộ bàn giao thô cần nhiều hạng mục phần thô hơn căn hộ đã có sẵn sàn, trần và hệ điện nước cơ bản. Nhà phố nhiều tầng tốn chi phí vận chuyển và thi công giàn giáo hơn căn hộ một mặt sàn. Văn phòng có vách ngăn kính, hệ thống điện mạng và phòng họp sẽ có cấu trúc chi phí khác hẳn nhà ở, dù cùng diện tích.

 

 

Yếu tố thứ ba là mức độ hoàn thiện và phụ kiện. Bản lề giảm chấn, ray trượt cao cấp, đá bếp chống thấm, thiết bị bếp âm tủ hay hệ đèn thông minh đều cộng thêm chi phí mà bảng báo giá thi công nội thất theo m2 dạng tổng quát khó thể hiện hết. Cuối cùng là tiến độ: thi công gấp, làm ngoài giờ quy định của chung cư hoặc vận chuyển khó khăn do thang máy nhỏ, tầng cao đều có thể làm tăng chi phí nhân công. Vì vậy, hai công trình cùng diện tích nhưng khác vật liệu, hiện trạng và tiến độ sẽ có đơn giá rất khác nhau, và đó là điều bình thường.

 

 

Cách đọc báo giá thi công nội thất theo m2 để tránh phát sinh

 

 

Khi cầm trên tay một bảng báo giá thi công nội thất theo m2, gia chủ nên kiểm tra năm điểm sau trước khi ký. Thứ nhất, diện tích tính giá là diện tích nào và có đo lại sau khảo sát hay không. Thứ hai, danh mục hạng mục có ghi rõ chủng loại vật liệu, thương hiệu phụ kiện và quy cách từng món hay chỉ ghi chung chung. Thứ ba, những khoản nào chưa bao gồm và sẽ tính thêm ra sao. Thứ tư, số lần chỉnh sửa bản vẽ được miễn phí là bao nhiêu, vì chỉnh sửa muộn sau khi sản xuất là nguồn phát sinh lớn nhất. Thứ năm, chính sách bảo hành cho từng nhóm hạng mục kéo dài bao lâu và bảo hành những gì.

 

 

Một dấu hiệu của báo giá thiếu minh bạch là đơn giá rất thấp nhưng danh mục mơ hồ, không ghi vật liệu cụ thể hoặc ghi chú "tùy thực tế" ở quá nhiều hạng mục. Ngược lại, báo giá tốt không nhất thiết là báo giá rẻ nhất, mà là báo giá mà gia chủ có thể đối chiếu từng dòng với bản vẽ và với công trình khi nghiệm thu. Nếu bạn chưa hình dung các hạng mục trong một gói trọn gói gồm những gì, hãy đọc thêm bài viết về quy trình thiết kế thi công nội thất trọn gói để biết từng bước từ khảo sát đến bàn giao diễn ra như thế nào, và bài viết về thiết kế thi công nội thất căn hộ chung cư để xem một gói căn hộ cụ thể bao gồm những hạng mục nào.

 

 

 

 

Tủ bếp là hạng mục nên xem kỹ nhất trong báo giá thi công nội thất theo m2, vì nó gồm nhiều thành phần cộng lại: thùng tủ, cánh tủ, mặt đá, phụ kiện bản lề và ray, thiết bị bếp và nhân công lắp đặt. Gia chủ nên yêu cầu báo giá tủ bếp tính theo mét dài kèm chủng loại từng thành phần, thay vì chỉ nhìn vào đơn giá chung theo m2 sàn.

 

 

Báo giá thi công nội thất theo m2 cho từng loại công trình

 

 

Với căn hộ chung cư, báo giá thi công nội thất theo m2 thường ổn định hơn vì mặt bằng vuông vức, hệ kết cấu có sẵn và danh mục hạng mục tương đối giống nhau giữa các căn cùng diện tích. Điểm cần lưu ý là quy định của ban quản lý: giờ thi công, phí vận chuyển, tiền đặt cọc và yêu cầu chống ồn, chống bụi. Những khoản này tuy không lớn nhưng nếu không tính trước sẽ trở thành phát sinh ngoài hợp đồng.

 

 

Với nhà phố, đơn giá theo m2 biến động mạnh hơn vì có cầu thang, giếng trời, sân trước và nhiều phòng chức năng. Nhà phố cải tạo từ nhà cũ còn phát sinh thêm chi phí đập phá, xử lý thấm, thay hệ điện nước cũ, nên báo giá ban đầu thường chỉ là ước tính và cần chốt lại sau khảo sát kỹ. Với văn phòng, gia chủ nên tách riêng chi phí nội thất cố định như bàn làm việc, tủ hồ sơ và vách ngăn với chi phí hệ thống như điện, mạng, điều hòa và phòng cháy chữa cháy, vì hai nhóm này có tiêu chuẩn kỹ thuật và đơn vị thi công khác nhau. Bạn có thể tham khảo thêm dịch vụ thiết kế thi công nội thất trọn gói và dự án căn hộ Furnica đã thực hiện để đối chiếu danh mục thực tế trước khi chốt ngân sách.

 

 

Câu hỏi thường gặp

 

 

Báo giá thi công nội thất theo m2 đã bao gồm thiết kế chưa?

 

 

Tùy từng đơn vị và từng gói. Nhiều đơn vị trọn gói miễn hoặc giảm phí thiết kế khi gia chủ ký hợp đồng thi công, nhưng cũng có đơn vị tính phí thiết kế riêng. Gia chủ nên hỏi rõ ngay từ đầu để tránh cộng dồn hai lần.

 

 

Vì sao hai đơn vị báo giá thi công nội thất theo m2 chênh nhau nhiều?

 

 

Vì họ tính trên danh mục, vật liệu và tiêu chuẩn hoàn thiện khác nhau, hoặc đo diện tích theo cách khác nhau. Muốn so sánh công bằng, hãy yêu cầu cả hai bên báo giá trên cùng một danh mục hạng mục và cùng chủng loại vật liệu.

 

 

Có nên chọn đơn vị báo giá rẻ nhất không?

 

 

Không nên chỉ nhìn vào đơn giá. Hãy đối chiếu danh mục vật liệu, phụ kiện, số lần chỉnh sửa bản vẽ, tiến độ và bảo hành. Đơn giá rẻ nhưng vật liệu không rõ nguồn gốc hoặc bảo hành ngắn thường đắt hơn về lâu dài.

 

 

Làm sao để có giá chính thức cho căn hộ của mình?

 

 

Cần khảo sát hiện trạng, chốt bản vẽ 3D và chủng loại vật liệu, sau đó đơn vị thi công mới lập báo giá chi tiết theo từng hạng mục. Mọi bảng giá theo m2 công bố trên mạng, kể cả bảng trong bài này, đều chỉ mang tính tham khảo để lập ngân sách ban đầu.